Belediyelerin Taşınmaz Satışlarında En Sık Yaptıkları Beş Hata!
1- Giriş
Belediyelere ait taşınmazların satışı, kamuoyunda şüpheyle karşılanan ancak kamu hizmetlerinin daha etkin yürütülmesi kapsamında atıl taşınmazların ekonomiye kazandırılmasına hizmet eden bir işlemdir. İhale yapılmak suretiyle satışı zorunlu olan taşınmazların satış süreci; hukuka uygunluk, rekabet, şeffaflık ve kamu yararı ilkelerinin birlikte gözetilmesi zorunludur.
Belediyelerin taşınmaz satışlarında yaptıkları hatalar; ihalenin iptali, kamu zararı ve idari sorumluluk gibi ağır sonuçlar doğurur. Bu nedenle belediye taşınmazlarının satış sürecinin doğru anlaşılması ve yönetilmesi büyük önem taşır.
2- Belediye Taşınmazlarının Satış Süreci ve Yetki
Belediyelere ait taşınmazlar, hukuki nitelikleri itibariyle “kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar” ile “belediyenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar” olarak ikiye ayrılır. Satışa konu edilebilen taşınmazlar yalnızca belediyenin özel mülkiyetinde bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş olanlardır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre, taşınmazların satışına karar verme yetkisi belediye meclisine aittir. Bu kararın ardından ihale süreci, “belediye encümeni” tarafından yürütülür, satış işlemi ise belediye başkanı tarafından sonuçlandırılmaktadır. Dolayısıyla satış süreci, yetki yönünden sıkı kurallara bağlanmıştır.
3- Belediye Taşınmazlarının Satış İhaleleri Ne Şekilde İlan Edilir?
Belediye taşınmazlarının satışında 2886 sayılı Kanun kapsamında ilan veya duyuru yapılması, ihalenin yapılması için en önemli kriterlerden biridir. Türk ihale hukukuna göre ilanların rekabeti sağlayacak şekilde yapılması zorunludur. (Bk: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, m. 17)
İlanlar genellikle ihalenin yapılacağı yerde çıkan günlük gazetelerde veya haber sitelerinde yayımlanır. Bu tür yayın organlarının bulunmaması halinde Basın İlan Kurumu ilan portalı (https://www.ilan.gov.tr/ ) devreye girer. Ayrıca belediyelerin resmi internet siteleri, ilan panoları ve ilgili idari birimlerin duyuru alanları da ilan sürecinin tamamlayıcı unsurlarıdır. Taşınmazın değeri belirli parasal eşikleri aştığında ise ilanın daha geniş kitlelere ulaşması amacıyla Resmî Gazete’de de yayımlanması söz konusu olabilir. Hemen belirtelim ki; ilanın eksik veya hatalı yapılması, çoğu zaman ihalenin iptal edilmesine neden olmaktadır.
4- Belediye Taşınmazı Doğrudan Satılabilir mi?
Belediyelere ait taşınmazların satışı kural olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale yoluyla yapılmak zorundadır. Bu durum, kamu mallarının satışı sırasında rekabetin sağlanması ve kamu yararının korunması açısından temel ilkedir.
Ancak bazı istisnai durumlarda, özel kanun hükümleri çerçevesinde belediye taşınmazlarının ihalesiz olarak devri veya satışı mümkün olabilmektedir. Bu istisnalar genellikle; kamu kurumlarına yapılan tahsisler, sosyal amaçlı devirler veya özel kanunlarla düzenlenen durumlarla sınırlıdır. Bunun dışında belediyelerin, Hazine taşınmazlarında olduğu gibi geniş kapsamlı bir “doğrudan satış” yetkisi bulunmamaktadır.
5- Belediye Taşınmazlarının Satışında En Sık Yapılan Hatalar
Belediye taşınmazlarının satışı kapsamında her yıl uyuşmazlıklar meydana gelmekte, bunların çoğunluğunda ise satış işlemlerinin iptali yönünde karar verilmektedir. Bu nedenle Belediye taşınmazlarının satışıyla ilgili en sık yapılan hataları, sıralamak gerekir.
En sık yapılan birinci hata; taşınmazın gerçek piyasa değerinin doğru belirlenmemesidir. Eksik veya hatalı yapılan değer tespitleri, doğrudan kamu zararına yol açmakta ve Sayıştay denetimlerinde en çok eleştirilen hususlardan biri olmaktadır.
Sık yapılan ikinci hata; belediye meclisi kararı alınmadan satış sürecine başlanmasıdır. Uygulamada zaman zaman encümen kararının yeterli olduğu düşünülmektedir. Ancak satış işleminin hukuki dayanağını belediye meclisi kararı oluşturur. Meclis kararı olmadan yapılan satış işleminin hukuki geçerliği olmaz.
Sık yapılan üçüncü hata; ihale ilanlarının usulüne uygun yapılmamasıdır. Keza 2886 sayılı Kanun kapsamında esas ihale usulü “kapalı teklif usulü”dür. Diğer usullerin özel şartlar kapsamında seçilebileceği belirlenmiştir. (Bk: 2886 sayılı Kanun, m. 36) Ayrıca satışa konu taşınmazın tahmini bedelinin tutarı da ihale ilanının hangi usullerle yapılacağını belirlemiştir. İlanın bu usul ve esaslara uygun yapılmaması, ihalenin iptaline neden olacaktır. (Bk: 2886 sayılı Kanun, m. 17)
Sık yapılan dördüncü hata; şartnamenin eksik, hatalı veya rekabeti daraltacak şekilde hazırlanmasıdır. Bu tür şartnameler, ihaleye katılımı azalttığı gibi, kamu zararına da neden olur. Şartnamenin süresi içerisinde dava konusu yapılması halinde, satış iptal edilir.
En sık yapılan beşince hata; taşınmazın hukuki durumunun yeterince incelenmemesi, imar planı ve tahsis durumunun göz ardı edilmesi sonucu satış yetkisinin yanlış kullanılmasıdır. Örneğin belediyelerin ihale yapılması gereken durumlarda doğrudan satış yoluna gitmesi, açık şekilde hukuka aykırı olacak, satışın iptal edilmesi ve sorumlular hakkında işlem yapılması yoluna gidilecektir.
6- Sonuç ve Değerlendirme
Belediye taşınmazlarının satışı, hukuki ve mali sonuçları itibariyle dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte yapılan hatalar çoğunlukla idari aşamalardaki eksikliklerden kaynaklanmakta ve ciddi sonuçlar doğurmaktadır. Bu nedenle satış öncesinde gerekli hukuki altyapının oluşturulması, ihale sürecinin mevzuata uygun yürütülmesi ve özellikle ilan, değerleme ve yetki konularına dikkat edilmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi halde ihalenin iptali, kamu zararı ve idari sorumluluk gibi sonuçlar kaçınılmaz hale gelecektir.
Belediye taşınmazlarının satışı kapsamında hak kaybına uğrayan kişilerin, süresi içerisinde hukuki yardım almaları gerekir. Keza hukuka aykırılığın fark edildiği veya fark edilmesi gereken süre geçtikten sonra, dava açılması mümkün olmayacağından, hak kaybın yaşanması da kaçınılmaz olabilecektir. 27.04.2026
Av. Işıl KILIÇ EROL
Kamu İhale Sözleşmeleri Uzmanı
Kaynakça
Nis
