Hazine Taşınmazlarının Satışlarının Usul ve Yöntemleri
1-Giriş
Kamu taşınmazlarının ekonomiye kazandırılması, modern kamu maliyesinin temel araçlarından biridir. Türkiye’de Hazineye ait taşınmazların satışı, bir yandan kamu gelirlerini artırırken diğer yandan yatırım ortamını güçlendiren bir politika aracı olarak kullanılmaktadır. Nitekim Hazine taşınmazlarının satışının temel amacı, kamu hizmetine tahsis edilmeyen taşınmazların etkin kullanımı ve ekonomiye kazandırılmasıdır.
Bu çalışmada, Hazine taşınmazları veya arazilerinin hangi usullerle satıldığı; özellikle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde ihale yoluyla satış ile 4706 ve 6292 sayılı Kanunlar kapsamında doğrudan satış (İhalesiz satış) yöntemleri incelenecektir.
2- Satışı Yapılabilen Hazine Taşınmazları ve Satış Yetkisi
Hazine taşınmazları genel olarak; “Devletin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar” ile “Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar” olarak ikiye ayrılmaktadır. Ancak satışa konu edilebilen taşınmazlar, esas itibariyle Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardır. Keza Devletin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar; Devletin, kamu gücüne dayalı egemenlik yetkisiyle değil, özel hukuk hükümlerine tabi bir malik sıfatıyla sahip olduğu taşınmaz mallardır. Bu taşınmazlar üzerinde Devlet, tıpkı gerçek ve tüzel kişiler gibi tasarruf edebilir; satma, kiralama, trampa etme veya üzerinde ayni hak tesis etme gibi işlemleri gerçekleştirebilir. (Bk: https://www.kilichukuk.org/sozluk )
Devletin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazların satış işlemleri; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) ile taşra teşkilatı (valilik/kaymakamlık) tarafından yürütülür. Ancak stratejik öneme sahip taşınmazlar, yüksek değerli (parasal sınırları aşan) taşınmazlar, özel mevzuat gereği üst düzey izin gerektiren satışlar ile kamu yararı açısından hassas veya istisnai nitelikteki taşınmazların satış yapılabilmesi, Cumhurbaşkanı onayına tabidir. (Bk: Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik)
Yukarıdaki hususlar kapsamında, satılabilecek taşınmazları; kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve ihtiyaç fazlası olan, hukuken satışa engel bulunmayan taşınmazlar olarak sınıflamak mümkündür. Bunun yanında satışı yapılamayacak Hazineye ait taşınmazlar ise ormanlar, meralar, kıyılar, kamu hizmetine tahsisli yerler ile imar planında kamu hizmetine ayrılmış alanlardır.
3- Hazine Taşınmazlarının İhale Yapılmak Suretiyle Satışının Usul ve Yöntemleri
Hazine taşınmazlarının veya arazilerinin ihale yoluyla satışı; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, 4706 sayılı Kanun, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, hükümleri doğrultusunda yürütülür. Satışın rekabete uygun yapılması ve katılımın yüksek olması, kamu menfaatine uygun olacaktır. Bu nedenle satışı yapan idarenin; taşınmazın satış onayını alıp, şartnameyi hazırlaması, tahmini bedeli piyasa fiyatlarına göre belirlemesi ve ihale ilanını usulüne uygun şekilde gerçekleştirmesi gerekir. İhale ilanları; ihalenin yapılacağı yerde günlük gazete veya haber sitelerinde, yoksa ilanlar Basın İlan Kurumu ilan portalında, Milli Emlak internet sitesinde, taşınmazın bulunduğu ilin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü internet sitesinde, Milli Emlak biriminin ilan tahtasında/sitesinde, belediye ilan panolarında yayımlanır. Hemen belirtmek gerekir ki, belirli parasal eşiklerin aşılması halinde ilanın, Resmî Gazetede yayımlanması da zorunludur. (Bk: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 17)
İhale ilanında taşınmazın yeri, niteliği, tahmini bedeli, ihale tarihi, ihale usulleri ve katılım şartları belirtilir. İhalenin 2886 sayılı Kanunun belirlediği esas ihale usulü olan “kapalı teklif usulü” ile yapılması esastır. Ancak tahmini bedeli düşük olan ihalelerin, idarenin belirleyeceği “açık teklif (artırma) usulü” veya “pazarlık usulü” ile de ihale edilmesi mümkündür.
İhaleye katılacak gerçek veya tüzel kişiler; geçici teminatı vermek, şartnamede istenen belgeleri sunmak kaydıyla ihaleye iştirak edebilirler. İhalede şartnameye uygun ve idarenin belirlediği tahmini bedelin altında olmamak kaydıyla, en yüksek teklifi veren kişi üzerine ihale bırakılır. İhale kararının onaylanmasının ardından, sözleşme ve tescil işlemleri yapılır, satış gerçekleşir.
3- Hazine Taşınmazları veya Arazilerinin İhale Yapılmaksızın Satışı
İhale dışı satışlar, belirli sosyal ve ekonomik amaçlar gözetilerek, özel Kanunlar kapsamında gerçekleştirilir.
Bunlardan ilki, mülkiyet ihtilaflarını çözmek, taşınmazın etkin kullanımını sağlamak amacıyla; hisseli taşınmazların pay sahiplerine, belirli şartları taşıyan kullanıcı ve kiracılara, doğrudan satış yapılması suretiyle gerçekleşen satışlardır. Bu yöntemle, fiili kullanımın hukuki mülkiyete dönüştürülmesi, mülkiyetin bölünmesinin engellenmesi ve kamu işlemlerinin hızlanması amaçlanmıştır. Örneğin bir arsanın %20’si Hazineye, %80’i bir vatandaşa ait ise, Hazine bu %20’lik payını doğrudan o vatandaşa satabilir. Böylece paylı mülkiyeti sona erdirmek ve mülkiyeti tek elde toplamak mümkün olur. Dolayısıyla ihalesiz satış, klasik ihale mantığından farklıdır. Satışın amacı; ekonomik hız ve sosyal dengeyi önceleyen, kullanıcıya özel mülkiyet stratejisi oluşturmaktır. (Bk: Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun)
Diğer ihalesiz satış 2/B tarım arazilerinin satışıdır. 2/B arazileri; 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2/B maddesinde yer alan ve orman niteliğini kaybettiği tespit edilerek orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazine adına tescil edilen taşınmazlardır. Bu alanlar çoğunlukla geçmişte fiilen tarım, yerleşim veya farklı ekonomik faaliyetler için kullanılan, artık orman vasfı taşımayan ve özel mülkiyete konu edilebilir hale gelen taşınmazlardır. Bu araziler genellikle uzun süredir kiracı veya kullanıcılar tarafından işletilmiş taşınmazlardır. Söz konusu taşınmazların mülkiyet sorunlarının çözülmesi, tarımsal üretime ve ekonomik kullanıma teşvik etmek amacıyla, ihalesiz satışı düzenlenmiştir.
Bu taşınmazların ihalesiz ve doğrudan satılmasının başlıca nedenleri; rekabetçi ihale yerine, “hak sahipliği” esasına dayalı, özel bir mülkiyet stratejisi yürütülmesidir. Böylece 2/B ve tarım arazileri, önceden belirlenen hak sahiplerine doğrudan satılır. Ayrıca tarım arazilerinde rayiç bedelin %50’si gibi avantajlı koşullar uygulanır. (Bk: 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun)
4- Sonuç ve Değerlendirme
Ülkemizde Hazine arazilerinin satışı, çok katmanlı bir hukuki yapı kapsamında yapılır. Taşınmazların ihale yoluyla satışın esas unsurunu, 2886 sayılı Kanun oluşturur. İhalesiz yapılan doğrudan satışlar ise 4706 ve 6292 sayılı Kanunlar kapsamında gerçekleşir. Başka bir anlatımla, ihale yoluyla satışlar rekabet ve şeffaflık ilkelerine dayanırken, doğrudan satışlar daha çok mülkiyet sorunlarını çözme ve kullanıcıyı mülkiyet sahibi yapma amacına yöneliktir.
Hazine arazilerinin satış işlemlerinde en fazla karşılaşılan sorunlar; satış işlemi öncesinde yapılan idari hatalardan kaynaklanır. Özellikle tahmini bedelin kusurlu belirlenmesi veya değerlendirme işlemlerinin eksik yapılması, şartnamenin ve ihale usulünün yanlış belirlenmesi, işe ait ilan veya duyurunun rekabete uygun yapılmaması gibi hususlar; uyuşmazlıklara ve kamu zararına neden olur. Keza belirttiğimiz bu hususlar aynı zamanda rekabeti ve ihaleye katılımı da olumsuz yönde etkilediğinden, kamu gelirlerinin azalmasına ve satış süreçlerinin uzamasına da neden olur.
Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazların veya arazilerin satışı kapsamında hak kaybına uğrayan kişilerin, süresi içerisinde hukuki yardım almaları gerekir. Keza hukuka aykırılığın fark edildiği veya fark edilmesi gereken süre geçtikten sonra, dava açılması mümkün olmayacağından, hak kaybın yaşanması da kaçınılmaz olabilecektir.
Av. Işıl KILIÇ EROL Kamu İhale Sözleşmeleri Uzmanı |
KAYNAKÇA
Nis
